¿Tienes los inmuebles dentro de tu empresa? Hacienda aclara cómo separarlos sin tributar inmediatamente por las plusvalías

Una reciente consulta de la Dirección General de Tributos (la consulta V5500-26) analiza cómo trasladar los inmuebles de una sociedad operativa a una filial inmobiliaria, manteniendo el control del patrimonio y aplicando, cuando se cumplen los requisitos, el régimen de neutralidad fiscal.

Muchas empresas familiares han acumulado durante años un patrimonio inmobiliario importante dentro de la misma sociedad que desarrolla su actividad. Es habitual encontrar empresas comerciales, industriales o de servicios que son propietarias de sus naves, oficinas o locales.

Esta estructura simplifica inicialmente el uso de los activos, pero mezcla los riesgos propios del negocio con la titularidad de los inmuebles y dificulta medir por separado la rentabilidad inmobiliaria y la operativa. ¿Es posible separar ambas funciones sin vender los inmuebles y sin tributar inmediatamente por las plusvalías acumuladas?

El caso analizado por Hacienda

La consulta V5500-26 examina una sociedad de proyectos y asesoramiento medioambiental que posee tres locales comerciales, una vivienda destinada al alojamiento de trabajadores y dieciséis plazas de garaje vinculadas a su actividad. La sociedad proyecta constituir una filial de la que será propietaria al 100 % y aportarle esos inmuebles y sus instalaciones.

La filial asumirá a un trabajador a jornada completa para la gestión, conservación y administración del patrimonio. Después arrendará los inmuebles a su matriz mediante contratos a precios de mercado.

Los motivos alegados son la separación de los riesgos de la actividad, la especialización de la gestión inmobiliaria y la mejora de las posibilidades de financiación. Sobre los hechos descritos, la DGT concluye que resulta aplicable el régimen de neutralidad fiscal, sin perjuicio de una comprobación posterior de las circunstancias reales.

El impacto económico: una plusvalía de 1.100.000 euros

Imaginemos una empresa industrial cuyos tres inmuebles tienen actualmente un valor de mercado de 1.800.000 euros. Su valor fiscal, tras las amortizaciones practicadas, es de 700.000 euros. La diferencia asciende a 1.100.000 euros.

Si la aportación tributase por esa plusvalía y, solo a efectos ilustrativos, aplicásemos un tipo del Impuesto sobre Sociedades del 25 %, la cuota correspondiente ascendería a 275.000 euros. La cifra es especialmente relevante porque la operación no implica recibir dinero por la venta de los inmuebles: se trata de una reorganización interna.

Si resulta aplicable el régimen especial, la plusvalía no se integra inmediatamente en la base imponible de la aportante. Los bienes mantienen en la filial, a efectos fiscales, sus valores y fechas de adquisición anteriores. Por tanto, esos 275.000 euros representan una tributación hipotética diferida, no una exención definitiva ni un ahorro garantizado.

El grupo mantiene el control de los inmuebles

La sociedad operativa deja de ser propietaria directa de los inmuebles y pasa a participar en la filial que los recibe. Desde la perspectiva del grupo, los activos siguen bajo su control, pero se asignan a una entidad distinta, que los administra y factura alquileres.

Una estructura separada puede facilitar la planificación financiera y la medición de resultados. No significa, sin embargo, una protección patrimonial absoluta: las garantías cruzadas, los avales, los derechos de los acreedores y las circunstancias de la operación pueden limitar esa separación.

Los alquileres internos no generan riqueza nueva

Supongamos que se justifica, con referencias comparables de mercado, un alquiler anual de 108.000 euros por los inmuebles. Para la operativa sería un gasto potencialmente deducible sujeto a los requisitos generales; para la filial, un ingreso.

Si la filial soportara 35.000 euros de gastos de mantenimiento, seguros y gestión fiscalmente deducibles, la diferencia antes de otros costes, amortizaciones e impuestos sería de 73.000 euros. Ese cálculo no equivale necesariamente al EBITDA ni a la caja libre: dependerá de las amortizaciones, financiación, inversiones y cobros y pagos reales.

Las dos sociedades son vinculadas y deben pactar rentas ajustadas a mercado conforme al artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. Para el grupo, el alquiler interno no representa por sí solo un beneficio nuevo; en consolidación contable, cuando proceda, se eliminan las operaciones recíprocas.

Financiación y tesorería: las ventajas deben demostrarse

Una filial inmobiliaria puede presentar a las entidades financieras unos activos y unos ingresos arrendaticios identificables. Si necesita financiar reformas por 400.000 euros, podrá estudiar un préstamo con garantías sobre sus propios inmuebles.

Pero la reorganización no genera caja de forma automática y la financiación tendrá costes y vencimientos. El banco podrá seguir examinando la solvencia del grupo, pedir garantías adicionales y valorar los contratos de alquiler. Conviene contrastar las condiciones bancarias antes de atribuir a la operación una ventaja financiera cierta.

No basta con invocar motivos económicos

El artículo 89.2 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades contiene la cláusula antiabuso: el régimen no debe servir para operaciones cuyo objetivo principal sea el fraude o la evasión fiscal. La consulta considera pertinentes los motivos empresariales expuestos, pero recuerda que la conclusión depende de los hechos reales y puede comprobarse atendiendo a las circunstancias anteriores, simultáneas y posteriores.

La jurisprudencia citada por la propia DGT diferencia entre la ventaja fiscal legítima e inherente al régimen de diferimiento y una ventaja abusiva que se convierte en el verdadero objetivo. Por ello importa documentar los riesgos, los costes de gestión, las necesidades de financiación y las funciones efectivamente asumidas por la filial.

Antes de ejecutar, hay que calcular el coste completo

El régimen de neutralidad del Impuesto sobre Sociedades no implica que cualquier otra obligación fiscal desaparezca. Deben revisarse separadamente el IVA, los posibles efectos en ITP y AJD, la fiscalidad local, los costes notariales y registrales, la financiación y el tratamiento de operaciones vinculadas.

También resulta esencial comprobar los valores fiscales de los inmuebles frente a sus valores contables, la situación de las cargas y garantías, la transmisión de las instalaciones y la realidad de la actividad de la filial. La consulta se refiere a una aportación por una sociedad a una filial que conserva al 100 %; no debe extrapolarse automáticamente a aportaciones hechas por personas físicas o a otras estructuras.

La visión de CFOFlexio

En CFOFlexio creemos que una reorganización societaria debe empezar por una pregunta empresarial: ¿qué estructura permite controlar mejor los riesgos, financiar las inversiones y gestionar los activos con mayor eficiencia?

Separar inmuebles puede ser razonable para algunas empresas, pero para otras solo añadirá costes y complejidad. La comparación debe cuantificar el valor fiscal y de mercado de los bienes, la plusvalía latente, los costes de la operación, los alquileres a mercado y los flujos de tesorería esperados.

Una buena reorganización no es simplemente la que difiere impuestos: es la que deja a la empresa mejor preparada para operar, financiarse y crecer.